导读：6月14日，在第九届清华同衡学术周“社会·技术”专题论坛上，清华同衡建筑分院设计四所副所长张德民基于光明楼17号简易楼改建试点项目的经验作了题为《以技术支撑的城市更新新模式》的实践报告。报告包括三个部分：第一部分结合“社会”专题介绍城市更新的背景；第二是改建的创新点以及项目中的技术支撑；第三是对项目改建新模式的总结和展望。
北京市城市存量更新过程中，建于二十世纪六七十年代的居住简易楼建筑虽经过多轮次的改造更新，始终无法从根本上提升改善居民的居住环境，无法满足居民基本的安全和舒适性要求。一种针对于此类城市更新改造的新思路应运而生。报告以光明楼17号楼改建工程为试点案例阐述了对于北京区域简易楼类型建筑更新的新模式探索，以达到城市更新的新解法，并实现可复制、可推广、可借鉴的目的。
关于城市更新的发展现状，截至2022年，我国的城镇化率已经达到了65.22%。根据预测，到2035年这个比例将超过70%，我国已经全面进入城镇化的战略转型期，城市更新的新行动也已经上升为国家的重要战略。
现在存量更新有以下几种类型：建筑内部空间结构适配的改造，；对外立面、形态、风貌和谐的改造；性能的提升，包括使用的性能、环境的性能、安全的性能、机电的性能。这几个类型在项目实践过程中进行组合，形成改造项目多样性和复杂性，这些组合类型对我们的设计和实施落地提出了更高的要求。
在城市更新的实践中，项目组特别关注到了一种特殊类型的建筑——简易楼。这些建筑大多建于上世纪六七十年代甚至五十年代，广泛分布于北京市各个区域。然而，这些简易楼数量庞大且存在着许多问题，如居住环境差、存在安全隐患、产权不明晰、管理混乱甚至缺乏管理等。
项目组深思传统改造模式是否适用于简易楼。经过总结，我们发现传统模式在简易楼改造方面面临一些挑战。一方面，由于简易楼的特殊性，传统模式的多次单层面改造成本较高，会造成资源的浪费，对社会和经济造成巨大压力。另一方面，传统的改造模式运用到简易楼这种类型里周期比较长，而且治标不治本，它不能从根本上提升居民的居住生活水平。它很难去处理错综复杂的利益关系，又无法满足居民在改造过程中多样性的需求。
为了解决简易楼改造的问题，项目组创造性地引入了一种新的改建模式。这种创新模式具有以下几个优点：首先，它能够实现资金平衡；其次，按简易低风险工程推进，优化审批制度和建设流程，提高效率；第三，该模式充分考虑居民的全程参与，实现了居民与街道社区共建共治共享；第四，优化了组织模式，提高了协同效能；第五，适度改善了环境，而不是一味追求高标准；第六，对于历史文化地区，充分考虑了风貌保护因素。
从规划层面来看，供地方式做出了改变。参照经济适用房的办理建设手续，以重新划拨的方式供给项目的实施主体，并办理了国有建设土地使用权首次登记。同时，对建筑规模进行了原则控制。在遵循区域总量平衡的前提下，控制户数不增加，并适当利用地下空间作为经营性和非经营性配套设施。此外，提供相应的技术支持的内容，包括充分进行调研，研究规划政策以及规范政策，适度进行改善，对利用地下空间配置足够的空间等等。
对于改造类的建筑，调研的深度决定了对项目的理解程度和未来设计方案的大方向。以光明楼17号楼项目为例，项目组充分调研了城市位置、产权和结构形式等相关因素。对光明楼的内部进行了详细了解，发现大量私搭乱建，居民的生活环境极差，基本生活需求都难以得到保障。
此外，对简易楼周边环境的调研也必不可少，需要考虑如何在原有建筑范围内增加体量，以满足面积的增加需求。经过几个项目的现场调研和技术测算后，我们认为光明楼项目最具备改建试点条件。由于非成套户型转变为成套户型这种政策导向和实际需求，面积增加是简易楼改造必然会出现的结果。在进行了消防、日照等方面的测算之后，我们通过增加一层的方式满足面积增加的要求，这种方式是具备技术可行性的，也能做到对周边环境的影响最小。同时，对体量变化的过程进行了路线论证，尤其要考虑到回迁居民数量这一重要变量因素。
确定规划设计方向之后，惊进行了详细的户型和结构设计工作。值得注意的是，建筑设计并不仅仅是数字演算，需要综合考虑建筑的基本要求和均好性。
首先，对于住宅的设计规范进行了仔细对比，逐个空间进行分析和优化，以期达到最优设计的标准。反过来也对政策和规范的制定提供了一些实践数据依据。在了解规范的基础上，项目组响应了北京市委、市政府的“五性”要求，制定了相应的设计原则和策略，包括：采用整体式、单元式的布局，适当增加公共空间，规整居室，尽量朝南布置卧室，让所有的居室尽可能南北通透。为了保证公平性，每户增加的使用面积不能超过房本面积的10平米。一居室、两居室、三居室的数量保持不变。但需要注意的是，在有限的场地和层数内解决居住需求是相当不容易的。这就好比一颗固定体量的“螺蛳壳”，既要安排居民进入其中，又要保证居住环境的适度提升。
经过了十几轮方案的更新迭代，最终确定了三单元的布局形式：南侧均是卧室空间，并规划了地下室，其中包括公共服务配套功能，以解决周边社区配套设施不足的问题。为了保证户数不增加，在首层西侧规划了配套用房。对于户型的内部，我们进行了巧妙的构思，考虑了可变家具的摆放。另外，从业主的角度出发，采取了可改造、拆卸的气块砖墙体，以满足居民对大空间的需求。预留了水电和燃气接口，方便居民进行二次装修。
为了跟居民原房本面积相对应，设计了八种不同的户型，尽可能减少户型的类型，不同的房本面积段可以选择不同的户型。对于内部空间，都做了规范最低要求的尺寸，所以空间非常集约，这样既能满足居民的个性化需求，又能在有限的空间内充分利用。
在立面设计中，充分考虑风貌保护因素的限制，沿用了原建筑三段式的构图方式，使建筑更好地融入街道社区，并展现出现代感。设计师对细节把控非常用心，从外墙颜色到分缝处理，力求实现原建筑效果图所不能及的盈盈之美。
在技术审查方面，除了结构的安全性、消防及节能三个方面进行强制性标准审查，在其他方面均不进行强制性标准审查。在审批模式上也有了进一步的优化，创新了“并联审批、同步办理”的审批流程，大大加快了我们审批的速度和建设的速度，全面推进我们项目的落地实施。
在组织方面，采用多位一体的组织模式，实现了建设、设计、施工、运营和管理各个环节的紧密协作。
居民全程参与的建设模式在整个项目中发挥了重要作用。项目组坚持三个百分之百原则，即百分之百征求改进意见，百分之百得到居民对设计方案、实施方案和物管方案的认可，并实现百分之百的组织预签协议。让居民充分参与决策过程，从前期的调研方案到后续的实施阶段，甚至在施工过程中，居民可以通过微博小程序监督工程进展，全程参与其中。在项目方案的讲解过程中，居民都将自己对未来居住空间的愿望和需求写在征询单上，以便我们进一步优化方案。让他们真正成为了家庭的主人，我们充分倾听居民的声音，以确保他们能够得到最满意的住房体验。
本项目创新性地采取了资金平衡的措施，即采用了三方出资的模式，包括市区政府补贴、居民出资和产权方出资，三方共同承担项目所需资金。这一创新模式旨在实现资金的平衡，确保项目的可持续发展。
在今年，北京市发布了关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知，其中包括改建增加的面积不大于30%，这一数据就借鉴了本项目面积增加的经验。所以这个项目和对于新模式的探索可以为将来的存量更新改造提供一套可复制、可推广、可借鉴的经验。项目在建设过程中荣获北京市城市更新最佳实践奖项，并受到央视新闻频道等多家媒体的报道和关注，这些成果彰显了清华同衡建筑分院在更新改建试点项目中取得的成功。
危旧楼房的改造将成为城市更新的一个重要环节，为城市的现代化和可持续发展作出贡献。本项目所探索的新模式是城市更新的新解法，为简易楼这一特殊类型的改造提供了有效解决方案。这种创新模式具有广阔的前景，对于简易楼改建工作具有重要意义。项目经验将为简易楼改建工作提供可复制、可推广、可借鉴的宝贵经验。随着更多改建项目的成功落地，我们的技术和方法也将日益完善，以满足不断增长的存量更新需求。让我们共同努力，推动城市更新工作向前迈进！